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北京9月抢地大戏:群雄逐鹿 意外层出

来源: 发布日期:2012-10-12 10:56:57
摘要:序幕都说金九银十,虽然9月楼市成交并非足金,但北京九月土地市场绝对配得上金九两个字。9月,北京土地出让金合计257亿元,创下北京单月出...

序幕

都说“金九银十”,虽然9月楼市成交并非“足金”,但北京九月土地市场绝对配得上“金九”两个字。


9月,北京土地出让金合计257亿元,创下北京单月出让金第二高,也超过今年前8月土地出让金的总和。而在下半个月,北京土地市场高潮迭起,好戏不断。

先是有北京临时变更亦庄两块土地出让地点,万科随后实现今年在京拿地零的突破;后有金融街毫无悬念地在月坛南街地块连中两元,拥有新加坡资本背景的鹏瑞利则在通州“连下三城”。

9月,土地最高潮则在中秋节前的最后一个工作日到来。8块土地同日出让,7块土地引发激烈争夺。这其中,既有一家“石油房地产开发有限公司”横空出世,从保利、万科两家企业“虎口拔牙”;融创保利联合体、富力也都品尝了突出重围的胜利。

“失意者”也有之。绿地竞逐多个地块均告负,中国铁建在亦庄新城地块争夺中力战不支,还有华远、招商、中水电等企业空手而归。另外,此前被认为将是亦庄新城地块大热门的中信地产(中信城 中信新城),在现场竞价前退出,爆出了一大冷门。

10月,北京土地市场预计将会比较平静。那就让我们回过头去,重温节前的土地市场故事,看看那些台前幕后。

故事1 融创保利:“黄衣男”淡定退敌,入主亦庄

9月29日竞价现场,当亦庄新城X1-1A组团两地块开始竞价时,保利地产(保利西山林语 保利新茉莉公馆)坐席上多了一位黄衣男子。据记者了解,这位男子来自融创,将和保利组成联合体竞价亦庄新城地块。

也正是这位男子,从保利人士手中接过竞价号牌,随后在竞价过程中发力。在一地块竞争很快进入竞投公租房环节后,一直力压中国铁建。即便在最后关头万科突然杀出引得场外猜测“万科要拿”后,融创“黄衣男”依然稳稳地又举了一次牌,万科随即罢手。

而在二地块争夺中,继续是融创保利联合体对决中国铁建、万科。特别是万科,最后与融创“黄衣男”短兵相接超过50轮,现场竞投公租房面积从3.2万平米一直涨到5.85万平米,这也意味着地块的商品房楼面价从12500元/平米上升到15000元/平米的水平。许多时候,“黄衣男”都在主持人三声报价开始后不慌不忙应价,“很淡定”。

最后,万科北京公司总经理毛大庆放松地把号牌放在面前,融创保利联合体胜出。

“孙宏斌(融创中国董事长)就是给力。”一位现场观摩人士说,孙宏斌在北京成名就是2003年抢夺大兴黄村地王。今年7月,融创在竞争万柳地块中也是很强势,只是最后败给拿地意愿更强的中赫。而这一次,融创的拿地意愿又让很多人见识了。

对于这块地,有开发商表示,亦庄新城区域楼市已经比较成熟,地块又临近南海子公园,比较适合开发中高端项目,适合融创的“口味”。

根据记者了解,融创在联合体中只占有49.5%的股份,但是将操盘亦庄项目。

业内一些开发商透露,融创拿地意愿在竞价开始前就已显现。有房企称,融创通过保利高层及香港九龙仓高层给一些企业打招呼,希望别抢得太厉害,别“非理性竞价”。对此,保利地产有关人士对记者表示不清楚。融创董事长孙宏斌则未回复。

“融创拿地意愿是毫无疑问的,看好这块地,无论对手是谁,竞争夺激烈,抢下是无疑。”有亦庄区域开发商对记者表示,现在就要看融创在亦庄的产品能达到什么水平了。

故事2 中信:临时退出,业内直呼“没想到”

国庆前的北京土地市场,堪称最大意外的还有中信临时退出,未参与亦庄新城两地块的争夺。这让现场不少开发商也直呼“没想到”。

“中信、懋源、华远、保利+融创……”当天,在现场开发商拿的一份将参与竞价企业名单上,中信地产还高居榜首。但是最终,中信地产没有像其他企业一样出现在竞价大厅内。

中信打造的中信新城(楼盘资料 业主论坛) 项目毗邻此次出让的地块。中信本身是亦庄新城地块一级开发商,2010年在亦庄新城高价拿地、一直宣称要将中信新城打造为“百万平米大盘”。即便这样,中信在最后关头退出了。也正因为这样,中信的退出让不少开发商始料未及。

不过,中信或许也有一个始料未及的情况:没想到地块出让时土地市场已然升温,开发商竞逐会如此厉害。

“再高价拿地绝不是中信希望的。”有开发商对记者表示,2010年中信拿下亦庄新城地块,楼面价超过1.7万元/平米,目前中信新城售价只在2.4万元/平米上下,利润水平不高。对中信来说,较为理想的状况是,低价拿下新城新地块,然后售价看齐目前的房价水平,提高整个项目利润率。但在这一计划很难实现后,中信干脆直接放弃了亦庄地块。

此外,还有接近中信地产人士对记者表示,中信的退出应该还有更多的考虑。中信在北京还有多个一二级联动的地块,未来可能更专注于在二级市场争取拿到这些项目。

对于退出的具体原因,中信地产北京投资公司高层不愿多谈。有同行则对中信没有拿地成功另有一种惋惜:亦庄地块如果早推出半年,土地市场完全不是现在的热度,中信底价拿地应该是板上钉钉的。

故事3 金融街:没人“捣乱”,60多亿夺月坛两地

9月24、28两日,今年内还未拿地的金融街控股终以总价63.75亿元连夺月坛黄金地段两块商业用地。其中,月坛南街三商业金融地块以34.25亿元的成交价创今年北京的“总价地王”。

“这两地块将用于建设高档写字楼。”金融街控股相关负责人对记者表示,金融街区域内写字楼处于满租状态,很少有200平米以上的租赁空间闲置,租客需求旺盛。

上述月坛南街两地块总规划建筑面积为25.5万平米,是土地稀缺的西城区时隔三年后首次推出商业金融用地,由于紧邻金融街区域,此前业内预计单价或将突破4万元/平米。

但最终地价分别以30429元/平米和20644元/平米成交,后者溢价率不到1%。对于此次金融街控股以平稳价格夺黄金地块,多名业内人士表示在“预料之中”。

“这两块地都是金融街西扩的计划用地,金融街做的一级开发,又以招标形式出让,没人去‘捣乱’。”业内人士对记者表示,西城区政府主推多年的“金融街西扩工程”由于拆迁成本大、难度高而进展较慢,今年终于推出两块土地,开发金融街区域达20年之久的金融街控股自然是拿地的不二人选。

值得一提的是,金融街控股从投标的环节上就确保了夺地成功。按政策规定,国有土地招标中最低投标人数必须为3家或以上,此次月坛2地块竞标的三家公司都是金融街集团旗下的“兄弟团”。其中,金融街控股和西环置业是北京金融街(投资)集团子公司,而北京华融是西城区位实施金融街拓展项目的一级土地开发建设公司,金融街集团是该公司的实质管理者。

据悉,由于金融街办公楼处于满租状态,西城区有意将金融街从目前的1.18平方公里拓展为2.59平方公里,月坛南街推地只是酝酿多年的“金融街西扩”的序幕。

据传,金融街控股的高层要求上述地块必须拿到。原因是该地块是金融街西扩的首站,如丢失地块西扩会受阻。此外,据消息人士称,该地块已有金融企业交了购买写字楼的订金。但该消息未被证实。

故事4 盘锦辽河:勇夺昌平地,远洋万科“打酱油”

9月29日7块土地竞拍中,最出人预料的要数昌平沙河地块,名不见经传的盘锦辽河石油房地产公司(以下简称“盘锦辽河”)经84轮激战,挑落远洋、保利首开联合体、万科住总联合体,最终以12.8亿元、配建23500平米限价房的条件成功夺地,商品房部分楼面价折合约7900元/平米,溢价率为42.2%。

当天下午,“盘锦辽河石油房地产开发有限公司”这个陌生的名字出现在昌平沙河镇南一村二类居住项目用地的竞拍名单里。拍地现场不少开发商都在问“25号是哪家公司”,随即拍地大厅里开始传言“中石油来了”。

在竞拍开始前,昌平的这个地块已有6次报价,最高价为9.225亿元。竞拍一开始,远洋、盘锦辽河、保利首开联合体就开始了激烈争夺,但场外远洋地产(远洋万和公馆 远洋一方)相关人士对记者说:“公司是来参与一下,没有一定要拿地。”果然,不久后远洋就退出了报价。经37轮竞价,盘锦辽河石油报出12.8亿元的地价上限。

竞拍限价房面积时现场气氛更加激烈,盘锦辽河和保利首开“死磕”,十几轮报价后,保利开始每轮报价都计算后互相商量,代表有时还需打电话请示,而盘锦辽河代表现场仍快速举牌。

“就像3月南昌市政拿香河园地块,铁了心要拿地,举牌完全不需要算账。”拍地中,一位地产投资公司负责人看着屏幕感叹道,这种“毫不犹豫抬手就举”已经很久没有在北京土地拍卖中见到,他印象中仅有2009年中化方兴拿下广渠路地块。

在此攻势下,保利开始渐显疲态,竞拍限价房面积至37轮,8号万科住总联合体突然报出18000平米,引发现场一片笑声。11轮后,最终迫使盘锦辽河将限价房面积抬至23500平米。

对于这一结果,现场业内人士戏称“卖石油的打败卖房子的”“石油老大发威了,万科就是瞎闹。”几个开发商围在一侧笑着讨论。但北京中石油总部相关工作人员表示,拿地企业是辽河石油勘探局下属企业,具体情况并不了解。

故事5 绿地:与富力死磕 “失意”马驹桥

9月29日进入公开拍卖环节的7块土地中,上海绿地报名竞拍4块,由绿地京津事业部主要负责人带队,分两队参加拍地,成为拿地的热门猜想。

竞拍时,绿地负责人穿梭在两场会场间轮流督战,但绿地放弃了争夺激烈的大兴地块,仅在通州马驹桥C-06-1和C-06-2地举牌,在竞限价房时遭遇富力两番“死磕”,铩羽而归,并未拿地。

上述通州马驹桥两地块,各有7家公司参与竞拍,以“限地价,竞限价房面积”方式拍卖,两块地都在10分钟内就达到了政府地价上限。

在通州马驹桥C-06-1地块,土地面积14万平米,规划建筑面积17.4万平米。绿地、富力、鑫苑、城建、万科、保利首开联合体都参与了竞拍。绿地的“娘子军”在现场十分亮眼,首先举牌报7.8亿元,经过28轮竞拍,绿地报出上限地价9.8亿元;而进入竞拍限价房面积时,富力、绿地开始“车轮战”,经27轮竞价后富力以11500平米胜出。

“还没拍完,还有一块地有机会。”绿地主要负责人当时对记者如是说。马驹桥C-06-2地块在12轮竞拍后,保利首开报出8亿元达到上限地价,上述绿地负责人也亲自到场督战。

绿地、富力又开始了竞拍限价房面积的“车轮战”,报至15000平米后,双方都开始埋头苦算。富力报出16500平米,绿地举牌代表看了看其右手边的绿地负责人,见他摇了摇头,便放弃了报价,最终富力以17.8亿元连夺两地。

“绿地还是偏保守。”拍地当天在现场的一位开发商对记者表示,绿地总部对拿地成本控制较严,绿地偏爱非市中心的大规模土地,很少拿高价地。

此前,绿地相关负责人曾对记者表示,对亦庄新城的地块有较大兴趣,绿地在黄村有有综合体开发的成功经验。业内猜测或许绿地拿亦庄地块有优势。上述开发商表示,“现在看来绿地还是觉得地价太高了”。

关键词:北京抢地

(原文刊载: ; 选稿编辑:)
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